Het Regeerakkoord zwijgt over aanpassingen in het huurbeleid. De fiscale stimulering van koopwoningen is de afgelopen jaren flink aangepakt en het nieuwe kabinet gaat hiermee door. De nog zwaarder gesubsidieerde huurmarkt blijft ook nu weer buiten schot. Dit terwijl het geld met name terecht komt bij groepen voor wie het niet is bedoeld.

 

Regulering en subsidiëring

Het nieuwe Regeerakkoord gaat verder waar het vorige kabinet is gebleven. Het tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken, wordt versneld teruggebracht naar dat van de laagste belastingschijf en mensen die hun hypotheek volledig hebben afgelost verliezen (vooralsnog geleidelijk na 30 jaar) hun vrijstelling van de bijtelling van het eigenwoningforfait. Op zich is het logisch de behandeling van de eigen woning op termijn voor iedereen gelijk te trekken. Het doet de vraag rijzen waarom de overheid überhaupt het eigen woning bezit moet stimuleren. In de afgelopen decennia heeft de staat een enorme greep op de woningmarkt gekregen, maar de woningnood is nooit verdwenen. Iedereen profiteerde van de fiscale aftrek van de hypotheekrente. Maar als je een regeling maakt waarvan iedereen profiteert en waaraan iedereen bijdraagt zonder dat sprake is van een duidelijke herverdeling van middelen, dan ben je bezig met het willekeurig rondpompen van geld. En dat is wat er in Nederland gebeurt op de woningmarkt. Een volgende keer meer over koopwoningen. Hierna staat het huurbeleid centraal.

Bijna tien jaar geleden trokken onderzoekers van het CPB al de volgende conclusie:

Dat [de regulering en subsidiëring van de Nederlandse huurwoningmarkt, WR] is een belangrijke oorzaak van de problemen waar de woningmarkt momenteel mee kampt, zoals goedkope woningen die bewoond worden door mensen met een hoog inkomen, mensen met een laag inkomen die geen betaalbare woning kunnen vinden en starters die jarenlang op een woning moeten wachten. Mede hierdoor overtreffen de maatschappelijke kosten van de regulering en de subsidiëring van de huurwoningmarkt de maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per jaar.

Met deze regulering en subsidiëring was toen een bedrag van in totaal 14½ miljard euro gemoeid. Dit bedrag was vrijwel even groot als het bedrag waarmee huiseigenaren toen werden gesubsidieerd. Inmiddels is dat laatste bedrag door de sindsdien ingetreden hervormingen en de gedaalde hypotheekrente een stuk lager en bedraagt de subsidie voor een huurwoning bijna het dubbele van die van een koopwoning volgens deze CPB-studie. Van de 14½ miljard euro aan subsidie voor de huurmarkt kwam slechts 6¾ miljard euro terecht bij huurders met een laag inkomen, dus bij degenen voor wie het is bedoeld. Meer dan de helft – 7¾ miljard euro – kwam terecht bij huurders met een midden of hoog inkomen. En daarin is niet veel verandering gekomen volgens de vorig jaar verschenen studie Kansrijk woonbeleid van twee Planbureaus. In deze publicatie worden de effecten van vele verschillende maatregelen doorgerekend, op basis waarvan ook een aantal pakketten wordt samengesteld. Een volledige doorrekening van het effect van alle overheidsmaatregelen op respectievelijk de koopmarkt en de huurmarkt bevat deze publicatie echter niet.

Wat zijn de perverse gevolgen van een dergelijke omvangrijke mate van subsidiëring? Volgens het CPB dit:

De verlaging van de huren zorgt er voor dat huurders ruimer willen wonen. Van de andere kant wordt het voor commerciële verhuurders onaantrekkelijk gemaakt om huurwoningen aan te bieden. Woningcorporaties kunnen, mede vanwege de deels met publiek geld opgebouwde vermogens en de in het sociale huurstelsel ingebakken garanties en subsidies, bij de verlaagde huren wel woningen verhuren. Desalniettemin is sprake van een substantieel vraagoverschot. Dit vereist rantsoenering via woningtoewijzing met als gevolg dat veel huishoudens niet wonen zoals ze zouden willen wonen. Dit komt tot uiting in wachtlijsten, scheef wonen en een gebrek aan doorstroming. Huurders ondervinden hier schade van, wat hun voordeel van verlaagde huren voor een deel erodeert. De maatschappelijke kosten van het woninghuurbeleid overtreffen hierdoor de maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per jaar.

En verder:

Zonder woninghuurbeleid zouden de problemen met wachtlijsten, scheefwonen en een gebrek aan doorstroming niet aan de orde zijn en zou iedereen kunnen wonen zoals hij wil. De huren zouden dan echter bijna twee maal zo hoog zijn als nu. Desondanks woont de gemiddelde huurder dan in een woning die groter is en/of op een betere locatie staat. Dit komt doordat door de hogere huren het aanbod kwalitatief met 10 à 15% stijgt. Per saldo levert dit de maatschappij ongeveer 2½ mld euro per jaar welvaartswinst op.

Aan deze situatie is de afgelopen tien jaar dus heel weinig veranderd. In de studie Kansrijk woonbeleid worden nog steeds welvaartswinsten in dezelfde orde van grootte berekend voor liberalisering van het huurbeleid. Het optreden van de overheid maakt ons dus nu nog steeds gemiddeld een stuk armer. De fatale greep van de overheid op de huurmarkt kost niet alleen veel geld. Dat geld komt ook nog eens vooral terecht bij degenen voor wie het niet is bedoeld.

 

Werk aan de winkel

Wie gaat zich nu eens hard maken voor het liberaliseren van de woningmarkt? In de huursector valt gemakkelijk winst te boeken zonder dat dit ten koste gaat van de laagste inkomens. Door de beschermende maatregelen alleen nog te richten op de kwetsbare groepen en het rondpompen van geld tussen de andere groepen af te schaffen. Het profijt van regulering van de huurmarkt is in euro’s voor alle inkomensgroepen ongeveer even groot. In plaats van iedereen tegemoet te komen die een woning huurt (en tot voor kort die een woning kocht) zou de overheid zich dus beter kunnen richten op het verlagen van de woonlasten voor degenen die het nodig hebben. Ook al telt bijvoorbeeld de huurtoeslag volgens het SCP niet mee voor het verminderen van de ‘armoede’ in Nederland.

Er is echter nog wel meer werk aan de winkel voor de overheid. Maar al te vaak is overheidsregulering en de vertraging vanwege het doorlopen van allerlei procedures er de oorzaak van dat er onvoldoende gebouwd wordt. In gebieden waar geen schaarste is aan woningen, zoals in de Noordelijke provincies, zou de overheid kunnen experimenteren en zich terugtrekken van de woningmarkt. In het Noorden is door de lagere woningprijzen ook het effect van het huidige overheidsingrijpen geringer.

Niet alleen kunnen de geldstromen omlaag, dat geldt ook voor het niveau van regulering. Door het verminderen van de huurbescherming krijgen eigenaren het idee dat ze weer de baas zijn over hun eigen bezit. Nu wacht een zeer moeizame gang naar de rechter om achterstallige huur alsnog te ontvangen. En iemand tegen diens wil uit een huurwoning krijgen is al helemaal niet gemakkelijk. Het gedogen van kraken in de grote steden vergroot eveneens niet de animo van huizenbezitters om woningen op de markt te gooien. Eigenaren stouwen ruimtes liever helemaal vol met spullen dan het risico te lopen dat een ander ongestraft zich hun bezit kan toe-eigenen. Voor linkse gemeentebestuurders is bezit een vies woord, maar in een markteconomie is het garanderen van eigendom een absolute voorwaarde voor het creëren en behouden van welvaart.

Commerciële verhuurders hebben volgens CPB en PBL nog twee redenen om slechts in beperkte mate goedkopere huurwoningen aan te bieden:

Ten eerste zijn deze woningen gebonden aan maximale huren. Ten tweede moeten commerciële verhuurders met meer dan tien woningen een verhuurderheffing betalen voor huurwoningen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Vaak wordt gedacht dat er oneerlijke concurrentie ontstaat als de verhuurderheffing alleen voor commerciële verhuurders wordt vrijgesteld. Dat is niet zo, omdat woningcorporaties andere voordelen hebben ten opzichte van commerciële verhuurders. Woningcorporaties worden nu namelijk bevoordeeld via garantstellingen van de overheid en doordat ze vaak lagere prijzen voor bouwgrond hoeven te betalen.

 

The gospel of envy

In plaats van liberaliseren wil de politiek precies de andere (en dus verkeerde) kant op. Linkse partijen als de SP suggereren dat er een groot tekort is aan sociale huurwoningen. Reden voor de SP-wethouder in Amsterdam om te eisen dat 40 procent van de nieuwbouw een sociale huurwoning moet zijn. Dit in een stad waar al 60 procent van de woningen een sociale huurwoning is. Om een indruk te geven van de landelijke omvang van het ‘scheefwonen’: Er stonden volgens de eerdere CPB-studie ruim tien jaar geleden in Nederland 2,3 miljoen huizen met een lage huur tot circa 500 euro, terwijl de doelgroep voor deze huizen 1,3 miljoen huishoudens met een laag inkomen omvat.

En onlangs kondigden de gemeenten Amsterdam en Utrecht aan de vrijehuursector sterk te gaan reguleren. Als het aan het college van B en W van Utrecht ligt, mogen de huren van nieuwe woningen in de vrije sector voortaan niet hoger zijn dan €950 per maand en de komende twintig jaar niet harder stijgen dan de inflatie. Ook gaat de gemeente eisen stellen aan het minimale aantal vierkante meters. Amsterdam komt met vergelijkbare ingrepen. In de hoofdstad moet 80% van de nieuw te bouwen woningen in het sociale of middensegment vallen. Ook de huurstijging van nieuwe huurwoningen in het middensegment wordt de komende 25 jaar sterk beperkt. De gemeente neemt voor lief dat de grondopbrengsten aanzienlijk zullen verminderen. In beide gemeenten domineren D66 en VVD, althans numeriek, het gemeentebestuur. Als er iets is wat deze maatregelen zullen bewerkstelligen, dan is dat het verdrijven van particuliere verhuurders uit de stad en een teruggang in het door hen aangeboden woningen. Een steeds verdergaande collectivisering van het woningaanbod heeft tot op heden de problemen op de woningmarkt niet kunnen oplossen, maar ons juist verder van huis gebracht.

Het is blijkbaar beter te verteren als je samen de armoede verdeelt, dan dat je in een huis woont dat weliswaar aan je wensen voldoet maar waarbij het ene huis wat groter is dan het andere. Zoals Winston Churchill het al formuleerde: ‘Socialism is a philosophy of failure, the creed of ignorance, and the gospel of envy, its inherent virtue is the equal sharing of misery.’ Het is de situatie op de Nederlandse huurwoningmarkt kernachtig samengevat in één zin.
Afbeelding: Wikimedia / Wikipedia Commons